上海豫园板块涉住宅项目公开遴选：底价69.8亿元，周边二手房价超20万元/平米

9月6日，上海土地市场发布黄浦区小东门街道235B-03、237A-02、237B-01、237C-02地块及东街、学院路道路地下空间地块（部分）、豫园街道231B-02、231C-01地块及盛家街道路地下空间地块历史风貌保护项目实施主体公开遴选信息及公告。

本项目设立土地使用权底价，底价为人民币69.8052亿元，申请人的报价须不低于地块底价。

据贝壳网的数据，与该地块紧挨着的二手房复地雅园公馆，2007年建成，挂牌均价为14.67万元/平方米；2015年至2022年建成的露香苑挂牌价格为22.9万元/平方米。

新房方面，同属于黄浦区位于新天地板块的凯德·茂名公馆今年5月16日开盘销售，单日收金超31亿元，去化率100%，备案均价16.8万元/平方米。新天地板块的豪宅项目中海顺昌玖里于3月28日开盘选房，当日销售196.53亿元，创下全国商品房单次开盘最高销售额纪录。该项目共计推出512套房源，项目均价约17.2万元/平方米，套均总价约4000万元。

遴选地块位于上海市老城厢地区东侧，属于老城厢历史文化风貌区范围内，东至光启路、中华路，南至学院路、复兴东路，西至规划傅家街、东街、聚奎街，北至231B-01、235B-02、237A-01地块。地块北侧与豫园毗邻，东侧为滨江名人苑、浦江公馆，西侧为光明初级中学、复地雅苑，南侧复兴东路以南为乔家路地块，区位独特。

制图：澎湃新闻记者庞静涛

地块规划用地性质为住宅、商业、社区级公共设施混合用地。其中，235B-03地块为住宅用地；237A-02地块为商业用地；237B-01地块为商业、住宅混合用地，商业比例不小于30%、住宅比例不大于70%；237C-02地块为商业、住宅混合用地，商业比例不小于20%、住宅比例不大于80%；231B-02地块为住宅用地；231C-01地块为住宅、社区级公共设施混合用地，社区级公共设施比例不小于23%、住宅比例不大于77%。

地上出让宗地总面积31316.52平方米；地上计容建筑总面积不超过79249.85平方米，其中住宅建筑总面积不超过57294.98平方米，商业建筑总面积不小于19700.29平方米，社区级公共设施建筑总面积不小于2254.58平方米。地块地下空间建议开发两层，主要包括地下商业、停车及设备、住宅套内地下室等功能，总建筑面积不超过56994.72平方米。

出让文件要求，该地块全装修住宅面积占新建商品住宅面积比例为100%（三层及以下的低层住宅除外）。本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块扣减风貌保护商品住房后住宅建筑面积的40%。面积标准：多层住宅建筑面积不大于100平方米、小高层住宅建筑面积不大于110平方米、高层住宅建筑面积不大于120平方米。

出让文件显示，项目范围内除237B-01地块（部分）、237C-02地块外，均划定为肌理保护范围，项目范围内肌理保护范围占比不小于69%。肌理保护范围内应注重历史风貌的整体保护，强调空间肌理、街巷格局、建筑尺度的保护和传承，延续小尺度、多样化的历史肌理特征。肌理保护范围内建筑以低多层为主。除地块内公共空间外，建筑密度原则上不得低于45%。本次出让范围内通过历史建筑保护更新和风貌肌理建筑新建，保护更新建筑总规模不应小于3.82万平方米。

出让文件还要求，遴选地块总体功能定位清晰合理，地块应结合豫园老城厢区域和外滩金融集聚带的整体打造，形成具有历史风貌特色的高品质居住社区。地块应延续以居住功能为主，强化商业、文化、服务等多元功能的复合，提供多样化的住宅产品，对区域功能进行整体完善和提升。

功能业态居住方面，应依托历史建筑改造提升，集中展示多样化海派特色风貌建筑，居住产品有明晰的定位，满足市场多样化需求，打造高品质居住社区。商业方面，应依托风貌特色历史街巷、生活型街道等，考虑社区商业活力动线及业态需求，并与北侧福佑地块、东侧外滩金融中心的商业空间互补联动，塑造积极活力街道界面，将历史建筑融入商业空间设计。